Argentina, pesificación… ¿y después?

Fuente:  El Inmobiliario – Juan Pablo Cmet-GALP Inversiones SRL

Al parecer, el último capítulo de la novela por obligar al mercado inmobiliario a abandonar como valor de referencia la moneda de la potencia del Norte ha concluido con una serie de medidas determinantes tomadas por diferentes órganos dependientes del gobierno nacional. Luego de unos meses de resistencia, el mercado esta semana se empieza a rendir cada vez más a la presión y empieza a expresarse más unánimemente en pesos. En esta columna reflexionaremos sobre las consecuencias esperadas para esta situación, en el corto y el mediano plazo.

 

En una primera instancia, la pesificación generalizada volverá a traer al mercado la certeza en los precios, que se perdió casi por completo en estos meses. En efecto, el mercado dolarizado con una brecha exagerada entre el valor formal e informal de la divisa, tenía como consecuencia ya un “gris” de más de un 30% en los precios, situación que evidentemente terminó por frenar la mayoría de las operaciones.  Es de esperar que el mercado vaya tomando de nuevo certezas en los precios, que empiezan a acomodarse en pesos, siguiendo por lo pronto diferentes criterios, que irán unificándose con la oferta y la demanda.

 

Esa certeza en los precios, se sumará ahora a una situación relativamente novedosa para este mercado. Históricamente, la alternativa antagónica de inversión para el común de la gente frente al inmueble era el dólar. En esta coyuntura, esa posibilidad casi que desaparece.  Por cuanto al inversor se le cierra el abanico de posibilidades, y en términos generales le queda sólo la opción de guardar los pesos, colocar sus ahorros en el banco, o comprar inmuebles.  La primera opción es casi suicida, tomando la inflación aparentemente sin solución que domina la coyuntura.  El sistema bancario tampoco está dando tasas atractivas.  Vuelve el inmueble entonces a una posición de ventaja frente a las demás opciones, por el momento sin su “viejo competidor”, que era el dólar.

 

Este escenario parecería necesariamente llevarnos a una situación de fuerte demanda de inmuebles.  Sin embargo, creemos que esa coyuntura no necesariamente derivará en un proporcional aumento de ventas realizadas. Sucede que los dueños de inmuebles terminados en general, que los tenían a la venta, paulatinamente han estado retirando de la oferta su propiedad.  Es que quien no tiene una necesidad concreta y urgente de vender, por lo pronto va a esperar para concretar la operación a ver qué pasa con el peso, y si vuelve más adelante la posibilidad de posicionarse en dólares. Sin embargo, quienes sí van a estar muy dispuestos a vender en pesos son los constructores, que necesitan el flujo financiero para continuar su actividad.  Ahora bien, es previsible que la demanda de inmuebles, en este escenario incierto de la economía, y sin muchos inmuebles terminados ofrecidos se vuelque entonces a los inmuebles en construcción, prefiriendo los que estén en etapas más avanzadas, que minimicen el riesgo.  En este sentido, es de esperarse un final de año con un buen nivel de ventas en este tipo de operaciones, y una reactivación de la actividad privada.

 

Durante estos últimos meses, la inflación en el costo de la construcción, no se frenó, pero perdió un poco de impulso, por la falta de demanda. Si ahora la actividad privada se reactiva con fuerza, es de esperar que en unos meses vuelva también con nuevos ímpetus la inflación en los costos.  Este mayor costo se va a expresar en los precios de los inmuebles, que pesificados, deberán ser actualizados mensualmente para no salirse del mercado por altos, ni dar pérdidas al constructor por bajos.

 

Finalmente, así como en el corto plazo la pesificación reactivará parte del mercado, es previsible que dentro de unos meses el escenario inflacionario desnude nuevamente la lamentable insuficiencia del peso para obrar como valor de referencia en estas operaciones. Cuál será el referencial que se adopte en el futuro, no puede saberse. Quedó visto que el gobierno puede intervenir y hasta frenar la circulación de dólares en el mercado interno, la pregunta es cuán sostenible es esta medida en el tiempo.  Por lo pronto, parecen venir unos meses de alivio para los desarrollistas, ojalá sean suficientes para acomodarse frente a la recesión del primer semestre en el sector.

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