Nuevas normas para Fideicomisos Inmobiliarios

A partir de julio entra en vigencia nueva normativa que presiona sobre los fideicomisos al costo. La gran incógnita es, si a pesar de estos nuevos controles, el fideicomiso sigue siendo la mejor herramienta para estructurar un desarrollo inmobiliario. Por Nestor Kreimer

La reciente Resol. Gral. 3312 – AFIP (B.O.: 19-4-12) viene a poner un punto final a varias de las discusiones que sostenemos quienes operamos localmente con fideicomisos inmobiliarios.

Con esta nueva norma se ha reducido a una mínima expresión la especulación interpretativa sobre las implicancias fiscales de los fideicomisos en general, y en particular los “al costo”.

La RG 3312 – que deroga la anterior RG 2419 – impone nuevas y mayores obligaciones y responsabilidades a los fiduciarios. Con esta normativa, se instala la “transparencia extrema” de los fideicomisos en relación con la información a suministrar al fisco.

Lo anterior, sumado a los trascendidos sobre el Plan Antievasión III, confirma que la presión fiscal se está focalizando en los fideicomisos al costo.

Por ello, y en función de los posibles escenarios derivados, se transcriben los principales conceptos de su articulado, junto a algunas reflexiones o “aperturas a debate” aplicables para cada caso.

Art. 1:

Los sujetos obligados a informar (S.O.I.) son los fiduciarios de fideicomisos financieros y no financieros (como los inmobiliarios) constituidos en el país. A su vez, esta obligación se extiende – además de los fiduciarios – a quienes resulten fiduciantes y/o beneficiarios de fideicomisos constituidos en el exterior (incluyendo al “trust” o primo anglosajón de nuestro romano fideicomiso).

Comentarios:

Tal como venía sucediendo desde la RG 2419 (hoy derogada), los fiduciarios siguen como S.O.I. de fideicomisos locales, incluyéndose ahora a quienes actúen como tales en fideicomisos constituidos en el exterior.

Como novedad, se incorporan a los S.O.I., los fiduciantes y/o beneficiarios locales de fideicomisos o trust constituidos en el exterior. Esto se alinea con el criterio de renta mundial que aplica nuestro país, por el que todo patrimonio o renta existente o generada en el exterior, deber estar incluida en la información a presentar al fisco argentino.

Art. 2:

Los S.O.I. deben informar anualmente los datos detallados en el Anexo II de esta RG 3312. Se transcriben solo los vinculados a fideicomisos no financieros locales (asimilables a inmobiliarios):

a) Datos completos de Fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios.

b) Clase o tipo de fideicomiso.

c) Datos identificatorios de los bienes y monto total por entregas de dinero o bienes realizados por los fiduciantes en el período a informar así como el total acumulado al final del período informado, con el criterio de valuación establecido por la Ley de Impuesto a las Ganancias (TO 1997 y modif.).

d) Información contable del período informado: fecha de cierre de ejercicio, total del activo, resultado contable, resultado impositivo, asignación de resultados, retenciones y pagos a cuenta a fiduciantes beneficiarios, de corresponder.

Comentarios:

El ítem c) da cuenta que el fisco quiere saber con qué, de quién, cuándo y cómo se fondeó o capitalizó el fideicomiso; y qué “revoleos de posiciones contractuales” (cesiones) hubo durante la vida de los fideicomisos al costo. Vale aclarar que esto no incluye a las cesiones de boletos de unidades provenientes de fideicomiso que no son al costo, dado que en este caso no existen los fiduciantes beneficiarios, sino terceros ajenos al fideicomiso.

La operación es la misma (vender la unidad antes de escriturar), pero con distinta exposición fiscal según estemos o no frente a un fideicomiso al costo. Con la RG 3312 el fisco pasa a tener en claro la trazabilidad financiera y patrimonial de los fideicomisos, pudiendo cruzar esta info con las DDJJ de Ganancias y Bs. Personales de los fiduciantes. ¿Estarán todos en condiciones de justificar sus participaciones en el negocio, y/o las entradas y salidas que hayan hecho en los fideicomisos en los que participaron durante el año?

Por otro lado, el ítem d) obliga a los S.O.I. a informar las “retenciones y pagos a cuenta realizados a fiduciantes beneficiarios”, lo que naturalmente facilita “el cruce de info” mencionado para el ítem c).

Art. 5: La información a que se refiere el Artículo 2º tendrá carácter anual, con corte al día 31 de diciembre de cada año, debiendo suministrarse – según terminación de la CUIT – entre el 27 y el 31 de julio del año siguiente.

Comentarios:

Por el Art. 16 se indica que el año 2011 queda incluido en esta obligación de informar (¡ojo! a los hechos consumados).

Art. 6, 7 y 8: A través de la web de la Afip los S.O.I. deben registrar – dentro de los 10 (diez) días de ocurridas – cualquiera de las siguientes situaciones:

a) Constitución inicial de fideicomisos.

b) Ingresos y egresos de fiduciantes y/o beneficiarios, que se produzcan con posterioridad al inicio. De tratarse de fideicomisos financieros, deberá detallarse el resultado de la suscripción o colocación.

c) Transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos.

d) Entregas de bienes efectuadas a fideicomisos, con posterioridad a su constitución.

e) Modificaciones al contrato inicial.

f) Asignación de beneficios.

g) Extinción de contratos de fideicomisos.

Comentarios:

Esta obligación involucra a:

- Fiduciarios de fideicomisos locales

- Fiduciarios de fideicomisos constituidos en el exterior

- Fiduciantes o Beneficiarios residentes en Argentina, en relación a fideicomisos constituidos en el exterior.

Esto instala una especie de “Facebook de los Fideicomisos” en su vínculo con la Afip. Dentro de los 10 días de ocurrido cualquiera de estos sucesos, habrá que twittearlo a la Afip, subiendo la novedad al perfil fiscal del fideicomiso. Lo anterior obliga a evaluar detenidamente la idoneidad de los fiduciarios. Deberá equilibrar su tarea entre las nuevas exigencias que impone el conjunto normativo, y el riesgo fiscal al que podrían quedar expuestos los fiduciantes. Solo desde una sólida planificación tributaria, junto a adecuados métodos de registración y control; se podrá administrar la sensibilidad de esta información impositiva a la que expone un plazo tan exiguo.

Art. 16: Vigencia y plazos:

- Esta normativa entra en vigencia a partir del 1-7-2012

- Para informar anualmente lo indicado en el Art. 2, y a partir del ejercicio cerrado el 31-12-2011, el vencimiento operará a fines de julio 2012.

- Adicionalmente y para los fideicomisos del exterior – en la medida que sigan existiendo en la actualidad – la obligación de informar para fiduciarios, fiduciantes o beneficiarios locales, se extiende a los períodos 2009 y 2010.

- Los hechos itemizados de la a) a la g) del Art. 6 arriba detallados, acontecidos entre el 1* de enero y el 1* de julio ambos del 2012, tendrán hasta el 31 de agosto de 2012 como fecha especial de vencimiento para su información al fisco.

- Se deroga la RG 2419, imponiéndose nuevas y mayores obligaciones de informar.

 

Comentarios:

 

¡¡A trabajar!! Y esperando no encontrarnos con inconsistencias fiscales derivadas de hechos ya acontecidos.

CONCLUSIONES:

No podemos postergar la temida pregunta: “¿fideicomiso, sí o no?”

 

Sin entrar a analizar las consecuencias del Plan Antievasión III en actual tratamiento parlamentario, la respuesta a esta pregunta reinstala la opción de armar sociedades por cada emprendimiento.

Frente a esto nuestra opinión es que el fideicomiso sigue siendo la mejor opción para un desarrollo inmobiliario. El aislamiento patrimonial es “el atributo”, solo que ahora hay que administrarlo con mayores precauciones fiscales.

Como toda figura legal con poca edad, el fideicomiso ha resultado poroso a algunos pecados propios de la juventud. Frente a esto, la nueva normativa obliga a una rápida maduración, más aún en un contexto impositivo orientado a un exhaustivo control sobre los fideicomisos al costo.

Sumado a esto, los trascendidos que indican que como producto del Plan Antievasión III las adjudicaciones de unidades en fideicomisos al costo, serán a costo “de reposición”. Esto es, a lo que el mercado indique como costo “hoy” de esa unidad, y de de manera independiente al costo histórico incurrido (y que resulte adecuadamente documentado para su exposición ante la Afip).

Y la diferencia entre lo que a juicio del fisco “debe” costar (veremos cómo lo determinará), versus el costo incurrido por el fideicomiso; será una diferencia gravada en cabeza del adjudicatario (beneficiario) de esa unidad.

v Quienes opinan que “sociedad implica menos control que un fideicomiso”, omiten que:

- no aplica tan amigablemente para modelos “al costo”

- no mantiene indemne al resto de participantes del negocio en relación a las contingencias que pudieran sucederle a los miembros de la sociedad, como sí lo brinda un fideicomiso (para el fiduciario, fiduciantes y/o beneficiarios)

- las sociedades – dada la tendencia a incrementar la presión fiscal – tarde o temprano quedarán alcanzadas por las mismas obligaciones que hoy caen sobre los fideicomisos

- a pesar de todo lo anterior, paradójicamente el fideicomiso sigue permitiendo una mejor planificación fiscal, lo que optimiza el negocio inmobiliario subyacente.

Ha llegado la hora de diseñar y administrar fideicomisos con mucho mayor análisis, responsabilidad y precaución.

Hoy el mercado no deja margen para el error.

Hagamos lo necesario para mantener la salud de nuestra industria.

 

Néstor Kreimer

© ReporteInmobiliario.com

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